Валерий Бригаднов, генеральный директор Индустриального парка «М-7»: «Вместо апартов в Москве – склад под Казанью»

«Все торопятся сделать бизнес сегодня, так как не знают, что ждет завтра. Конъюнктура быстро меняется, кто первый стартовал, тот и выиграл», — объясняет спрос на промплощадки с готовыми сетями генеральный директор Индустриального парка «М-7» Валерий Бригаднов. В ответ компания масштабирует свой реализованный успешный проект в разных частях Татарстана. Резиденты уже активно занимают вторую очередь «М-7» возле «Казаньоргсинтеза», обживают промпарки в Пестречинском и Верхнеуслонском районах. Как склады и цеха превратились для инвесторов в «новую нефть» и от чего профессионалы рынка предостерегают коллег-новичков — в нашем интервью.

— Валерий Викторович, чем вам запомнился 2024 год?

— Индустриальная недвижимость сегодня стала крайне привлекательным активом. Одни компании строят склады, цеха (или покупают уже готовые) для собственных нужд, другие — чтобы на них заработать, сдав в аренду или перепродав. У компании «» основной задачей в прошлом году было обеспечить стабильную работу уже запущенных промплощадок и не отклоняться от планов по строительству новых.

— Что сегодня входит в орбиту «М-7»?

— Центральная площадка, которой мы занимаемся уже с 2012 года, располагается в поселке Новониколаевский, на границе Казани и Зеленодольского района, с выездом на федеральную трассу М7, откуда, собственно, и название. Это был первый коммерческий частный индустриальный парк в Татарстане, да и по всей России немного тогда таких проектов было, считанное количество. Он заполнился на 100 процентов, в связи с чем приняли решение строить по соседству, возле «Казаньоргсинтеза», «М-7 2.0». Проект реализовали за 2024 год, подрядчик заканчивает подведение газопровода высокого давления до наших энергопринимающих устройств. Так что в следующий отопительный сезон войдем уже с газом. При площади в 130 тысяч квадратных метров «М-7 2.0» станет одним из самых быстро реализованных наших проектов.

Также в прошлом году активно обустраивали площадки под новые парки «М-7 Шали» в Пестречинском районе и «М-7 Услон» в Верхнеуслонском районе — выравнивали участки, бурили скважины, прокладывали подъездные дороги, сети водоснабжения, провели опрессовку. У нас подписаны соглашения с «Газпромом» и с Сетевой компанией на прокладку мощностей, со дня на день ждем выполнения контракта, заключения договора с гарантирующим поставщиком.

Процентов на 80 обязательства перед резидентами, которые в новые парки уже зашли, мы выполнили — создали условия вплоть до того, что уже установили опоры освещения. Часть компаний и в Услоне, и в Шалях разработку своих проектов завершают и уже весной, через пару месяцев, собираются начать строительство.

— Кто эти резиденты?

— Представители малого и среднего бизнеса, частные предприниматели, занятые производством, сельским хозяйством, торговлей, ремонтом и обслуживанием, транспортом, логистикой. В долях если оценивать, то 20% площадей наших парков, как правило, занимают предприятия из сферы услуг, около половины застраиваются складами и цехами.

Особых ограничений на виды деятельности нет, в этом отношении мы отличаемся гибкостью. А так как «М-7» аккредитован в Минэкономики РТ и ежегодно эту аккредитацию подтверждает, зарегистрированные в парке предприятия могут участвовать в любых региональных программах для резидентов промпарков.

Но главное отличие частного «М-7» от промпарка с госучастием — в нем можно приобрести землю в собственность.

Компании перекладывают непроизводительные усилия на управляющую компанию

— Бизнес готов сейчас прочно «укореняться», чтобы приобретать землю?

— Если и был какой-то момент растерянности, то давно прошел — люди продолжают трудится, хотят ставить новые цели и достигать их. Я недавно побывал на новых территориях, в освобожденных городах — даже там, несмотря на то, что фоном вдали работает артиллерия, идет обычная жизнь, решаются повседневные задачи, возникают новые предприятия. В общественном механизме бизнес — это как мотор в автомобиле. Чем активнее работает, тем лучше все едет.

— Что это была за поездка?

— Мы ездили в подшефный Лисичанск с гуманитарным грузом, вместе с руководителем исполкома Зеленодольского района. Навестили солдат и офицеров, командированных из Татарстана, передали технику, необходимые вещи, приветы из дома. Предыдущий руководитель нашего промпарка находится в зоне специальной операции по контракту, мы с ним постоянно на связи. Поэтому обо всех нуждах ребят знаем «из первых рук», оперативно откликаемся.

— Непосредственно на работе компании СВО отразилась? Отток кадров, риск возникновения ЧП из-за атак дронов?

— Под Новый год в «М-7» под Казанью проложили к каждому резиденту оптоволоконные линии связи. Если раньше пользователи предпочитали беспроводную связь, то сейчас выбирают стабильный, устойчивый к помехам РЭБ оптоволоконный интернет.

Конечно, проблемы с трудовыми ресурсами никого не обошли стороной. Каждый решает ее по-своему. Мы пришли к выводу, что надо максимально автоматизировать рутинные процессы. Например, система видеонаблюдения, распознавания лиц, автоматического въезда на территорию промпарка делает ненужным присутствие охранника, «умные счетчики» экономят резидентам время, которое раньше выделяли на то, чтобы снять показания, привезти квитанции поставщику. Да и в целом, концепция промпарка выигрывает из-за того, что резидент перекладывает большую часть непроизводительных телодвижений на управляющую компанию. И, кстати, для резидентов наша УК — это тоже экономия на зарплате административно-хозяйственному штату и техслужбам.

Можем себе позволить держать цены ниже рынка благодаря объемам

— В целом как чувствует себя на рынке недвижимости ее индустриальный сегмент?

— Тренд меняется на фоне снижения темпов строительства жилья, торговых объектов. Часть этих свободных средств перетекла в склады и производственные помещения. Если раньше инвесторы с 50 миллионами рублей рассматривали апартаменты в Москве, торговую недвижимость или недвижимость за рубежом, сейчас покупают в экономически активном регионе землю, строятся в «гринфилде» (создание нового объекта на незастроенной территории, — прим. ред.), таком, как у нас, это при достаточном финансировании занимает полгода.

Рентабельность и спрос выше, интереснее перспективы для сдачи в аренду. Если 3−4 года назад 350−400 рублей за квадратный метр в «промке» — это был потолок, выше которого арендаторы просто не шли, то сейчас крупные компании недрогнувшей рукой подписывают контракты за тысячу рублей за квадрат.

— А как у вас изменились цены?

— Мы и сегодня стараемся держать их ниже рынка, потому что у нас объем большой. Например, в «М-7 Шали» стоимость продажи земли — в районе 400 тысяч за сотку с учетом газификации и водоснабжения.

Импульс отрасли придала сначала пандемия с ее бумом маркетплейсов. На новый виток мы пошли за последние года два. Бизнес на месте не стоит, все пытаются что-то делать сегодня, так как не знают, что будет завтра. Если раньше могли сидеть, ждать благоприятных условий, что государство новые льготы объявит или в районе глава что-нибудь даст, сейчас главный фактор — время. Все быстро меняется. Активные, молодые предприниматели, которые видят перспективу и хотят скорее запустить проекты, сталкиваются тем, что предложений, где уже все готово к постройке, мало.

— Разве спрос не подстегивает развитие конкуренции среди промпарков?

— Появляются игроки, которые реализуют небольшие территории. Достаточно за ворота выйти — наш поселок Новониколаевский превращается в одну большую производственную базу, люди буквально отчий дом сносят и землю предлагают под промышленные объекты.

Много появилось инвесторов, кто хочет поучаствовать, даже обращаются ко мне за консультациями. Часто у предпринимателей нет полного представления, во что они ввязываются, когда идут в сферу развития промышленной недвижимости. Неслучайно, многие крупные компании, которые, казалось бы, обладают ресурсами, свободными участками, не занимаются этой сферой. Потому что много подводных камней, знание которых приходит только с практическим опытом.

— На какие «грабли» можно наступить?

— Например, берут земли сельхозназначения, планируя, что быстро изменят вид использования участка. Тогда как это сложный затратный процесс, с участием различных госорганов. Не просто — на карте взять и закрасить другим цветом. Это установление охранных зон, анализ технических возможностей подключения к ресурсам, сам процесс подключения. Для примера, только на вертикальную планировку территории промпарка в Услоне у нас ушло 40 миллионов рублей, на поставку газа — еще более 60 миллионов. В общей сложности вместе со строительством дороги в прошлом году вложено уже более 150 миллионов рублей.

Еще один совет, который я могу дать коллегам — в погоне за идеей «оседлать волну» посмотреть перспективы развития территории. Будет ли там, где вы строитесь, доступ к самому, пожалуй, главному дефициту — трудовым ресурсам. С этой точки зрения, например, востребованным могут стать небольшие промпарки в районах, подходящие для нужд местного малого и микробизнеса.

Строительство второй очереди промпарка «М-7 Услон» стало верным решением

— Как затронуло вашу компанию стремительное повышение ключевой ставки в прошлом году?

— Очень ощутимо. Под строительство промпарка «М-7 Услон 2.0» в начале 2024 года мы взяли кредит под плавающую ставку. Проект станет продолжением первого «М-7 Услона» в сторону трассы Казань-Ульяновск, займет около 100 гектаров. Рисковали, но сейчас уже понятно, это было верное решение. Порядка 70% мест забронировано. Первых резидентов планируем разместить к концу осени, на сегодня там уже все энергетические мощности, вода, подъездные пути, согласованные съезды.

Это территория расположена через авторазвязку от Иннополиса, с огромным потенциалом развития агломерации и потребностью в создании рабочих мест. Напротив строится жилой комплекс «Дольче вита», рядом задуман курортный комплекс. От Казани сюда ехать не дальше, чем в сторону Лаишево или Высокой Горы — районов, которые уже достаточно загружены.

— Ваше главное ожидание от 2025 года?

— Хочется, чтобы все успокоилось, пришло в равновесие, стабилизировалось в какой-то определенной понятной точке. Чтобы наши проекты продолжали работать на развитие бизнеса и экономики региона. А предприниматели открывали для себя новые возможности и направления.

Тел.: 8 (800-20) 0-28-90; 8 (843) 203 95 34

Сайт: M7development.ru

E-mail: Info@m7park.ru

Офис продаж: Россия, Татарстан, Зеленодольский район, п. Новониколаевский, Центральная, 4, офис 202

Иточник: business-gazeta.ru/article/660644